本日ECBから発表されたユーロ圏住宅市場に関する分析レポート「ユーロ圏の住宅投資と住宅使用者コスト」（上記リンク先）のエッセンスは以下の通り：
- ユーロ圏の住宅投資は、2022年第1四半期から2023年第4四半期にかけて約4％減少。特にドイツとフランスで大幅に減少。
- 住宅投資減少の背景は、パンデミック中の建設コスト急上昇と、長期金利の大幅上昇/銀行の審査基準厳格化。
- 住宅使用者コスト：以下6つの要因を勘案したネットコスト（収益は差し引く）の対住宅価格比率と住宅投資の関係を今回分析。
①債務返済コスト、②機会損失（住宅以外の資産への投資から得られたはずの金利収入など）、③予想されるキャピタルゲイン、④LTV比率（債務返済コストに影響）、⑤各種税効果（固定資産税、債務返済に対する税控除など）、 ⑥保守および修理関連費用など - 今回の利上げ局面で、ドイツ（赤）の上昇が目立つ。
- 寄与度分析をすると、住宅使用者コストの最近の上昇は主に、期待キャピタルゲイン要因（青）のマイナス寄与（住宅価格値上がり）からプラス寄与（同下落）への転換と債務返済コスト上昇（赤）によって引き起こされている。
- 国別に見ると、ドイツでは特にキャピタルゲイン効果（青：住宅価格見通し悪化に伴うコスト押し上げ）が大きい。
- ユーロ圏における住宅投資と住宅使用者コストの水準（変化率ではない）には比較的強い正の相関関係がある（住宅使用者コストの水準が高い局面で住宅投資が活発化しやすい）が、国別に見るとイタリアではかなり乖離が大きくなっている。
- ユーロ圏の住宅投資は、住宅使用者コストからモデルが示唆する水準を上回っている。今後住宅投資がモデルに収斂する方向で減少する可能性あり。
- （利下げ局面間近で）債務返済コストは安定しつつあるが、キャピタルゲインはさらに減少する（コスト押し上げ圧力となる）可能性があるので、住宅使用者コストはまだ上昇するかも知れない。
＜日独経済日記＞
