20230918 ドイツ住宅業界の苦境継続

住宅着工許可件数は、上図の通り急減を続けており、7月は21千件：前年同月比▲31.5％、年初来累計ベースでは前年同月比▲27.8％と3割ダウンのペースで推移しています。今年の住宅販売件数は前年比4割減くらいで着地すると予想されています。

8月（直近）の建設業（住宅+商業用+土木）におけるifo景況指数のは以下の通り、総合（赤）、現況（黒）、期待（青）共、深くマイナス圏+一段と悪化傾向にあります。

（当然ながら）許可件数と並行してに住宅の新規受注も大きく減少しています。

去年くらいまで住宅価格は2割程度過大評価かも知れない（バブルというほどではない）と言われつつ大都市中心に上昇を続けてきました（右）が、ECBの強烈な利上げ後、1割程度下落しています（左）。

その価格修正（正常化）の結果、住宅価格/所得（青）や住宅価格/家賃（緑）といったavailability指標は大きく改善していますが、住宅ローン返済金額/所得（赤）だけは金利上昇のため改善していません。

ドイツの住宅ローンは長期固定金利物が多い（上から順に、金利据置期間10年超/5～10年/1～5年/変動）ので。。。

新規取組住宅ローンの金利は長短とも4～5％に急上昇していますが、雇用が非常にしっかりしていることもあり、既存の住宅ローン債務者へのダメージは限定的です。

マクロ的に見ても住宅ローン残高（橙）がGDP比（上）でも可処分所得比（下）でも特段ストレッチしている感じではありません。

これらをまとめると、以下のように総括できると思います。

住宅供給業者は、もともと原材料価格高騰、人手不足、官僚主義的手続きの煩雑さで困っていたところに、ECB利上げ⇒住宅ローン金利急騰に伴う需要急減が加わって苦境に陥っている。
ドイツ政府は住宅不足/家賃高騰問題を解決するため、数年前から年40万個の住宅供給を目標にしているものの、半分くらいしか達成できそうもない。
来年以降はエコ暖房を義務付ける「暖房法」が始まるので、コスト面と手続きの煩雑さの両面から更なる逆風となる。
これから住宅を買おうとしていた人たちは、1割程度の住宅価格の多少の低下よりも住宅ローン返済負担増（ざっくり、価格1割減×金利3％上昇×10年としても、3割弱の支払金額増）の方がはるかに厳しく、マイホーム購入計画を断念せざるを得なくなっている（需要急減）。
但し、既に住宅を買って住宅ローンを返済している人たちの多くは、特段苦しくなっているわけではない。